Ключ к освоению IRS Schedule E для арендодателей-дополнительные доходы и убытки - это организовать ваши доходы и расходы использование электронной таблицы или программы личных финансовАрендодатели, которые держат подробные сводки о своих расходах на аренду недвижимости, являются теми, кто получает наибольшую выгоду в налоговое время. Правила IRS относительно арендного дохода довольно щедры, поэтому вы захотите воспользоваться ими. Арендодатели должны вести отличный учет затрат, доходов и расходов, и лучший способ отслеживать эти статьи - создать электронную таблицу-ваш налоговый бухгалтер может даже иметь шаблон, который вы можете использовать.
Вот пункты, которые вы хотите отслеживать: если вы отслеживаете эти расходы с помощью программного обеспечения личных финансов или компьютерной электронной таблицы, ваши ежемесячные и годовые отчеты будут у вас под рукой, и вы можете легко распечатать их.
Вот щедрое правило IRS 1: Если один из ваших арендуемых объектов имеет чистый убыток за год, этот убыток может быть за вычетом убытков и прибыли всех других ваших арендуемых объектов.
Теперь вот, возможно, не очень хорошая новость: если общая сумма для всех ваших свойств отрицательная-чистый убыток - этот убыток может быть полностью, частично или вообще не вычитается из остальной части вашего дохода за год из-за ограничений пассивной деятельности. Сдача в аренду недвижимости, как правило, считается пассивной деятельностью, даже если вы уделяете значительное количество времени выбору правильных арендаторов, ремонту арендного помещения и проверке недвижимости на плановое обслуживание. Если вы активно участвуете в арендной деятельности, любые арендные потери могут быть потенциально вычтены до 25 000 долларов в год в совокупности по всем вашим арендуемым объектам. Супружеские пары, которые подают отдельно, имеют предел арендной платы в размере до $ 12, 500 при условии, что человек жил отдельно от своего супруга в течение всего налогового года. Сумма арендного убытка, разрешенного для активных участников арендуемой недвижимости, зависит от вашего модифицированного скорректированного валового дохода (MAGI): это приводит нас к щедрому правилу IRS 2: Арендные убытки, которые ограничены ограничениями пассивной деятельности, могут быть перенесены на следующий налоговый год, когда они могут компенсировать арендную прибыль. Ограничения на убытки от пассивной деятельности применяются каждый год, но убытки от аренды продолжают переноситься из года в год до тех пор, пока убытки не будут израсходованы либо за счет компенсации прибыли от аренды, либо за счет вычета из других доходов. Форма 8582 используется для расчета ограничений потерь от пассивной деятельности и отслеживания убытков от аренды, которые накапливаются каждый год для каждого объекта недвижимости. Арендодатели иногда получают небольшую прибыль, когда арендный доход достаточен для оплаты ипотеки, а также налогов на недвижимость, страхования и ремонта. Однако арендодатели получают возможность обесценить покупную цену арендуемого имущества, и это часто может превратить небольшую экономическую прибыль в небольшой налоговый убыток - расходы превышают доходы после учета амортизации. Однако время от времени арендодатели сталкиваются с большими расходами, такими как замена крыши или выпотрошение квартира после длительного проживания арендатора освобождается. В этих обстоятельствах возможно, что у арендодателя есть убыток, превышающий 25 000 долларов, но правила потери пассивной активности ограничивают убыток ровно 25 000 долларов. Оставшаяся часть будет перенесена на следующий год, когда арендодатель, как мы надеемся, будет иметь больше прибыли и сможет поглотить излишки налоговых потерь. Арендные убытки для конкретного имущества допускаются в полном объеме в том году, в котором имущество продается в полном распоряжении неродственному покупателю. Продажа дома, многоквартирного дома или другой арендуемой недвижимости не то же самое, что продажа вашего основного места жительства. Так же, как при расчете прироста капитала, формула для расчета прибылей или убытков от аренды недвижимости включает вычитание вашей стоимостной основы из вашей цены продажи. Если результирующий номер положительный, то вы получили прибыль при продаже арендуемой недвижимости. Если результирующий номер отрицательный, вы понесли убытки Прибыль от аренды недвижимости может облагаться налогом частично в виде возврата амортизации по максимальной 25-процентной налоговой ставке и частично в виде прироста капитала. Продажа арендуемой недвижимости отражается в форме 4797, а любые расчеты прироста капитала-в соответствии с графиком D. многие арендодатели рассматривают возможность создания корпораций, обществ с ограниченной ответственностью или партнерств для владения своей арендуемой недвижимостью. Корпорация может быть невыгодной, потому что корпорации не имеют привилегированной ставки налога на долгосрочный прирост капитала. Общество с ограниченной ответственностью сможет передавать долгосрочные прибыли своим членам, поэтому прибыль по-прежнему будет иметь право на привилегированную 15-процентную ставку по долгосрочным прибылям.
Арендодатели должны обсудить этот и другие правовые аспекты формирования компании по аренде недвижимости с адвокатом, чтобы понять правовые и финансовые последствия такой стратегии.
